Несмотря на все перипетии 2020 года, в России было возведено довольно много — в общей сложности более 80 миллионов квадратных метров жилья. С одной стороны, для апологетов нынешней власти это лишний повод горделиво заявить: смотрите, никакой коронавирус не мешает нашей стране досрочно выходить на 120 миллионов «квадратов» в год, запланированных нацпроектом «Жилье» только к 2030 году.
Однако если присмотреться к этому явлению с другой стороны, то станет ясно, что поводов для бравирования этим показателем крайне мало.
Во-первых, данные Росстата наглядно свидетельствуют: безоговорочных лидеров по строительству многоквартирного нового жилья в России всего десять — Москва, Санкт-Петербург, Московская, Ленинградская, Свердловская, Ростовская, Тюменская (включая автономные округи) области, а также Краснодарский край и республики Башкортостан и Татарстан. Во всех остальных субъектах, автоматически попадающих в список аутсайдеров, строительство если и ведется, то в основном, сугубо индивидуальное, включая дачные домики.
Во-вторых, информация Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) говорит еще об одной тревожной тенденции — из 1117 российских городов активная деятельность строительных компаний осуществляется лишь в 308 (27,5%), включая города-миллионники, а в остальных фактически не работает ни один башенный кран, тогда как наиболее остро вопрос обеспечения жильем стоит в небольших населенных пунктах. И никакая льготная ипотека ситуацию не спасает — в доброй трети регионов она недоступна в принципе. В итоге из небольших поселений население мигрирует в крупные города, усиливая их и без того стремительную деградацию, даже несмотря на то, что кое-где средние зарплаты у жителей повыше московских.
В чем же причина того, что практически вся новая недвижимость не распределена равномерно по всей территории, а сосредоточена в небольшой группе регионов?
Что касается непосредственно российского стройкомплекса, то он, как выясняется, сейчас в силу ряда объективных причин «Заточен» исключительно под работу в крупных городах.
— Недавно проведенная реформа долевого строительства усилила эту характерную черту девелопмента, ведь с рынка пришлось уйти игрокам регионально (а чаще — районного) уровня, — констатировала в беседе с «СП» управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Возможно, не стоит загонять застройщиков многоквартирного жилья работать на эти локальные рынки. Возможно, разумнее девелоперам МКД дальше помогать строить в крупных городах и региональных центров, а на районном уровне развивать ИЖС, скажем, через систему льготного кредитования. Тогда стройкомплекс в целом будет более устойчивый и диверсифицированный.
«СП»: — А не получим ли мы рано или поздно переизбыток предложения и строительный коллапс в регионах, где сейчас активно строят?
— В мире есть примеры мегаполисов и городских агломераций с куда большим числом жителей, чем, скажем, в Москве или Санкт-Петербурге. Так, в Большом Токио живет 38 миллионов человек — третья часть населения Японии. То есть гипотетически Москва еще может быть «резиновой». Вопрос только в том, как будут развиваться агломерации. Если будут соблюдаться градостроительные нормы по обеспечению инфраструктурой, соцобъектами, парками и зелеными зонами, то ничего страшного не произойдет — города будут увеличиваться в долгосрочной перспективе, таковы прогнозы ООН.
Что касается рынка жилья, то, я полагаю, спрос и предложение в крупных городах будут расти скорее синхронно с небольшим опережением числа покупателей над числом квартир. Конечно, могут произойти кардинальные перемены в структуре занятости — к примеру массовый уход на удаленный режим работы. Но этот процесс всё равно будет сдерживаться неравномерностью качественного развития жилой среды в столице и регионах.
«СП»: — И все же, при каких условиях начнут строить в глубинке девелоперы? Ведь там тоже живут люди, которые нуждаются как в улучшениях жилищных условий, так и в новых квартирах.
— Спрос на жилье в небольших городах с населением в 100 тысяч человек должен быть больше. В условиях маятниковой миграции основная покупательская аудитория рынка жилья — молодые, активные, квалифицированные, образованные — оттуда уезжают. Другая часть потенциальных клиентов — это низкоквалифицированные, пожилые и мало зарабатывающие граждане. Конечно, они нуждаются в жилье, причем остро, так как живут в морально и физически устаревших домах 30−50-летней давности. Но у них нет достаточных доходов, чтобы решить жилищный вопрос, то есть они не становятся потенциальными покупателями. Это обусловлено слабостью географической структуры экономики прежде всего. Промышленный комплекс за последние годы сильно деградировал, а именно он в советское время обуславливал сравнительно равномерное распределение по стране кадров. Соответственно высокооплачиваемых и современных рабочих мест в глубинке не хватает.
Вторая проблема вытекает из предыдущей — качество жилой среды и перспективы развития. Если в регионе (или районе) нет крупных налогоплательщиков, то денег на поддержание в порядке социальных объектов, инфраструктуры, реализацию культурных программ не будет. Это также стимулирует бегство людей и подрывает масштабность рынка сбыта жилья. Иными словами, необходимо коренным образом изменить межрегиональные финансовые и бюджетные потоки, уйти от модели, при которой весь доход концентрируется в центре, а потом распределяется по дотационным регионам. Если вкладываться в инфраструктуру, социальные объекты и в какой-то степени даже в смыслы (к примеру, почему лучше жить в маленьком экологически чистом городском поселке, а не на окраине мегаполиса у дорожной развязки), то, возможно, россияне будут возвращаться в глубинку и востребуют там жилье.
В целом, резюмировала Мария Литинецкая, миграция в крупные города, а также постепенное вымирание моногородов — это объективный процесс, и не стоит преувеличивать возможности обратить его вспять. А насколько такая концентрация населения отвечает задачам и особенностям развития нашей страны, это уже совсем другой вопрос.
И в поиске ответа на него всплывают весьма интересные причинно-следственные связи.
Во-первых, не просто так сейчас на московском стройрынке появился Роман Абрамович, который не проявлял к этому сектору никакого интереса, пока его не «попросили» из Европы, отмечают некоторые политологи. Складывающаяся здесь ситуация значительно упрощает ситуацию с застройкой территорий и повышает стоимость инвестиций. Правда, это чревато надуванием крупного экономического пузыря, потому что внутри огромной агломерации с такой высокой плотностью населения коммуникации перестают выдерживать нагрузку.
Но когда, скажите, российских олигархов в погоне за прибылью интересовали такие «мелочи», если речь идет о получении хорошей прибыли в одной из немногих худо-бедно работающих отраслей нашей экономики после коронавирусного локдауна?
Во-вторых, руководитель Лаборатории политических и социальных технологий Алексей Неживой призвал вспомнить, что несколько лет назад экс-премьер российского правительства Дмитрий Медведев и его команда уже предлагали разбить всю Россию на два десятка суперагломераций.
— Несмотря на то, что они в принципе будут неуправляемы, такой расклад очень выгоден российскому правительству, — подчеркнул он. — В этом хаосе у населения будет один чисто либеральный интерес — я сам за себя, а все вокруг — сплошные враги, это раз. Образуется огромная голая территория, которую можно осваивать, это два. Это сейчас люди возмущаются, что лес где-то варварски вырубают или нефть качают открытым способом. А когда всех загонят в суперагломерации, возмущаться будет некому.
Этот проект уже идет, Кремль и сам пару лет назад заявлял: Россия перешла от региональных механизмов управления страной к корпоративным. За каждым руководителем региона теперь стоит та или иная корпорация. И рассматривая, например, столичный регион, мы прекрасно понимаем, представители какого клана «рулят» Подмосковьем. А принимая во внимание биографию столичного градоначальника, я лично думаю, что он блюдет консолидированный интерес сразу нескольких соответствующих корпораций. Причем то, что похожая ситуация складывается и во всем остальном мире, доказывает нам, что истинный заказчик всего этого процесса находится все-таки где-то не у нас, речь идет о неких транснациональных интересах.
— Безусловно, у власти есть желание упростить, так сказать, конструкцию, — высказал схожее предположение политолог Константин Калачев. — Желание «оптимизировать и упрощать» систему — вполне в духе технократов. И если они пользуются доверием высшего политического руководства, это возможно. Так что тут весь вопрос упирается, по большому счету, лишь в конкретный механизм осуществления этой затеи.
Что же, судя по темпам строительства нового жилья, а особенно — по локациям мегастроек, он уже практически создан.
